Contrato de arras: tipos y riesgos antes de comprar una vivienda

El contrato de arras es el paso previo a la compraventa de una vivienda: reservas el inmueble, entregas una señal y fijas las condiciones de la futura escritura. Parece un trámite, pero lo que firmas aquí determina qué ocurre si la operación se cae, y las consecuencias económicas pueden ser de miles de euros.

Qué son las arras

Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como garantía del futuro contrato de compraventa. Cumplen tres funciones a la vez: reservan el inmueble para el comprador (el vendedor deja de enseñarlo a otros), demuestran la seriedad de la operación y fijan por escrito las condiciones esenciales de la venta. El problema es que existen tres tipos con efectos muy distintos, y el contrato no siempre dice cuál es.

Los tres tipos (y por qué importan)

Tipo	¿Puedo desistir?	Consecuencia
Confirmatorias	No	La otra parte puede exigir cumplir o indemnización por daños
Penitenciales	Sí	Comprador pierde la señal; vendedor la devuelve duplicada
Penales	Según pacto	Funcionan como penalización por incumplimiento

Por defecto, si el contrato no especifica nada, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias, que es el tipo que no permite echarse atrás libremente. Si quieres la opción de desistir perdiendo solo la señal, el contrato debe decir expresamente que son penitenciales (artículo 1454 del Código Civil).

Ejemplo real: entregas 12.000 € de arras por una vivienda de 200.000 €. Si son penitenciales y desistes, pierdes esos 12.000 €. Si el vendedor se echa atrás, te devuelve 24.000 €. Si fueran confirmatorias, ninguno podría desistir libremente: el comprador podría verse obligado a comprar o a indemnizar por los daños causados, que podrían superar el importe de la señal.

Cómo distinguirlas en el texto

No busques la palabra "penitenciales" y ya está: fíjate en el efecto que describe la cláusula. Si dice "las partes podrán desistir perdiendo/devolviendo duplicada la cantidad", son penitenciales. Si dice "en caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización", apuntan a confirmatorias. Una redacción ambigua es, precisamente, el origen de la mayoría de los pleitos.

Riesgos y cláusulas conflictivas

1. No especificar el tipo de arras

Es el error más caro. Aclara siempre la naturaleza por escrito.

2. Plazos para escriturar

Define una fecha límite realista para la firma ante notario y qué ocurre si se retrasa por causas ajenas (por ejemplo, la concesión de la hipoteca o trámites del vendedor). Un plazo demasiado corto para tramitar una hipoteca (menos de 30-45 días) es una trampa habitual: si no llegas a escriturar a tiempo, podrías perder la señal.

3. Condición de financiación

Si compras con hipoteca, intenta incluir una cláusula que te permita recuperar las arras (o no perderlas) si el banco te deniega la financiación en un plazo. Sin ella, podrías perder la señal por algo que no depende de ti. Conviene concretar: qué se considera denegación, cuántas entidades debes intentar y con qué documento acreditas la negativa.

4. Cargas y estado del inmueble

El contrato debe reflejar que la vivienda se entrega libre de cargas y al corriente de pagos (comunidad, IBI). Pide una nota simple del Registro actualizada y, si hay hipoteca previa, cómo se cancelará. Comprueba también que no existan inquilinos ni ocupantes y que no haya derramas de comunidad aprobadas y pendientes de pago.

5. Quién responde de los gastos

Notaría, registro, gestoría e impuestos (ITP en vivienda de segunda mano, IVA + AJD en obra nueva): que quede claro quién paga qué. La ley reparte algunos gastos por defecto, pero el contrato puede pactar otra cosa, así que léelo.

6. Muebles, plazas de garaje y trasteros

Si la compra incluye mobiliario, garaje o trastero, debe figurar con detalle para evitar sorpresas en la escritura. Un garaje o trastero con referencia catastral propia puede requerir tratarse como finca independiente.

Checklist antes de dar la señal

• El tipo de arras está especificado por escrito.
• El plazo para escriturar es realista.
• Hay condición de financiación si compras con hipoteca.
• Nota simple actualizada: titularidad y cargas verificadas.
• Inmueble al corriente de comunidad e IBI.
• Reparto de gastos e impuestos definido.
• Anexos (garaje, trastero, muebles) detallados.
• Coincide la identidad del vendedor con el titular registral.

¿Y si soy el vendedor?

Las arras también te comprometen a ti. En las penitenciales, si te arrepientes tendrás que devolver el doble de lo recibido, así que no las firmes si aún tienes dudas sobre vender. Asegúrate de que el comprador demuestra solvencia o financiación aprobada antes de retirar el inmueble del mercado durante semanas, y fija un plazo de escritura que puedas cumplir.

Antes de firmar y dar dinero

Las arras comprometen una cantidad relevante y condicionan toda la compra. Léelas con la misma atención que firmarías la escritura, y aplica las técnicas de nuestra guía cómo detectar riesgos ocultos en un contrato.

LexyAi puede revisar tu contrato de arras en minutos, identificar el tipo de arras, señalar la ausencia de cláusulas de protección (como la condición de financiación) y explicarte en lenguaje claro qué riesgos asumes.

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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones específicas, consulta siempre con un abogado colegiado.