Contrato de arras: tipos, riesgos y qué revisar antes de comprar una vivienda

El contrato de arras es el documento que firmas antes de la escritura de compraventa de una vivienda: entregas una cantidad (la señal, normalmente en torno al 10 % del precio), el vendedor retira el piso del mercado y ambos fijáis precio, plazo y condiciones. Lo decisivo es el tipo de arras. Si son penitenciales (art. 1454 del Código Civil), cualquiera puede echarse atrás: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Si son confirmatorias, nadie puede desistir libremente y quien incumpla puede verse obligado a cumplir o a indemnizar.

Esa diferencia puede suponer decenas de miles de euros. En esta guía verás cómo distinguir los tres tipos en la redacción, qué ocurre si el contrato no dice cuál son, cómo protegerte si el banco te deniega la hipoteca, qué comprobar del inmueble antes de pagar, quién paga cada impuesto y qué hacer si la compra se cae.

En resumen: antes de entregar dinero, exige que el contrato diga expresamente qué tipo de arras son y que describa sus efectos. Si compras con hipoteca, incluye una condición que te devuelva la señal si te deniegan la financiación en un plazo concreto. Pide una nota simple actualizada, el certificado de deudas de comunidad y el último recibo del IBI. Si el texto es ambiguo, los tribunales tienden a entender que las arras son confirmatorias, las que no permiten desistir.

¿Qué es un contrato de arras?

Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como garantía de la futura compraventa. El contrato que las recoge cumple tres funciones: reserva el inmueble, prueba que hay un acuerdo serio y fija por escrito las condiciones esenciales (precio, forma de pago, fecha límite para la escritura, cargas, qué se incluye).

No confundas arras con reserva. La reserva suele firmarse con la inmobiliaria por una cantidad pequeña (por ejemplo, 3.000 o 6.000 €) para que deje de enseñar el piso unos días mientras se prepara el contrato de arras. Lee también ese documento: debe decir qué pasa con el dinero si el propietario no acepta tu oferta o si la operación no llega a las arras.

El contrato de arras no necesita notario ni forma especial. Basta un documento privado firmado por las partes. Precisamente por eso conviene revisarlo con calma: es lo único que regirá la operación hasta la escritura.

Los tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales

Confirmatorias. Son un pago a cuenta del precio y una prueba de que el contrato existe. Nadie tiene una "salida pagada": si una parte incumple, la otra elige entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios, que habrá que acreditar.

Penitenciales. Son las del artículo 1454 del Código Civil: cualquiera de las partes puede desistir, el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. Limitan el riesgo a la cantidad de la señal. Son las habituales en compraventas de vivienda entre particulares.

Penales. Funcionan como una cláusula penal (arts. 1152 y siguientes del Código Civil): castigan el incumplimiento y sustituyen a la indemnización de daños, pero no dan derecho a desistir. La parte cumplidora elige entre la pena y el cumplimiento; solo puede exigir ambos si el contrato se lo permite claramente (art. 1153). Si la obligación se cumplió en parte, el juez puede moderar la pena (art. 1154).

Cómo distinguirlas en el texto

Fíjate en el efecto que describe la cláusula, no solo en la etiqueta:

• "Cualquiera de las partes podrá desistir del contrato, perdiendo el comprador las cantidades entregadas o devolviéndolas duplicadas el vendedor, de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil" son penitenciales.
• "En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios" apunta a confirmatorias.
• "Si el comprador no comparece a escriturar, perderá la cantidad entregada en concepto de penalización" son penales.

Un contrato titulado "de arras penitenciales" que luego dice que el vendedor puede exigir la compra es contradictorio. Esas contradicciones son el origen de muchos pleitos.

¿Qué pasa si el contrato de arras no especifica el tipo?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que las arras penitenciales tienen carácter excepcional: para que una parte pueda desistir perdiendo la señal, esa voluntad tiene que constar de forma clara y expresa. Si no consta, las cantidades entregadas se consideran, por lo general, confirmatorias: un anticipo del precio.

En la práctica, un documento que solo dice "el comprador entrega 20.000 € en concepto de arras" deja a ambas partes sin salida pactada. Si el comprador se arrepiente, el vendedor puede reclamarle que compre o los daños que pruebe, que pueden superar la señal. Si el vendedor se arrepiente porque le ofrecen más, el comprador puede exigir la escritura en lugar de conformarse con el doble.

Cuando la redacción es oscura, el artículo 1288 del Código Civil impide que esa oscuridad favorezca a quien la causó. Si el borrador lo redactó la inmobiliaria o el vendedor, ese argumento te ayuda, pero es mucho mejor que el contrato sea claro desde el principio.

¿Qué pasa si te echas atrás o lo hace el vendedor?

Ejemplo con cifras. Compras un piso de 250.000 € y entregas 25.000 € de arras (10 %). Plazo para escriturar: 90 días.

Con penitenciales, el vendedor que se arrepiente por una oferta de 20.000 € más gana poco: paga 25.000 € para quedarse 20.000 €. El sistema desincentiva los cambios de opinión. Con confirmatorias, el comprador incumplidor puede acabar debiendo más de lo entregado.

Si vas a desistir con arras penitenciales, hazlo dentro del plazo pactado y antes de la escritura o la entrega de llaves, y comunícalo por burofax: una vez ejecutada la compraventa, la facultad de desistir desaparece.

¿Y si el banco te deniega la hipoteca?

Es la causa más frecuente de conflicto. Sin una cláusula específica, que te denieguen la financiación no te libera: con penitenciales pierdes la señal; con confirmatorias, el vendedor podría reclamarte el incumplimiento.

La solución es una condición suspensiva de financiación: la compraventa queda supeditada a que obtengas el préstamo en un plazo (arts. 1113 y 1114 del Código Civil). Si no lo obtienes pese a solicitarlo de buena fe, el contrato queda sin efecto y te devuelven las arras.

Concreta los detalles, porque ahí está el riesgo:

• Importe y condiciones mínimas (por ejemplo, el 80 % del precio a 30 años). Si el banco te ofrece menos, ¿cuenta como denegación?
• Número de entidades a las que debes acudir.
• Plazo para obtener la respuesta y cómo se acredita la negativa (documento escrito de la entidad).
• Tasación. Si la tasación sale por debajo del precio y el banco reduce el importe, que también active la condición.

La buena fe es obligatoria: si no solicitas el préstamo o boicoteas la operación, la condición se tiene por cumplida (art. 1119 del Código Civil) y pierdes la protección.

Cuenta también con los plazos legales de la hipoteca: la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que el banco te entregue la documentación precontractual (la FEIN) al menos 10 días naturales antes de firmar. Entre tasación, aprobación y ese plazo, un mes para escriturar con hipoteca suele ser poco. Y antes de aceptar la oferta del banco, revisa comisiones, vinculaciones e intereses con la guía de cláusulas financieras que debes entender antes de aceptar un contrato.

Cláusula problemática: "El comprador manifiesta disponer de financiación suficiente. La no obtención del préstamo hipotecario no eximirá al comprador de sus obligaciones."

Versión equilibrada: "La compraventa queda sujeta a la condición suspensiva de que el comprador obtenga, antes del [fecha], un préstamo hipotecario de al menos [importe] euros. Si al menos dos entidades financieras deniegan por escrito la financiación, o la conceden por un importe inferior, el contrato quedará sin efecto y el vendedor devolverá íntegramente las arras en el plazo de 10 días desde la comunicación."

¿Cuánto se entrega de arras y quién guarda el dinero?

No hay un importe legal. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio. Cuanto más alta la señal, más pierde quien desiste con arras penitenciales, así que el importe también es una decisión de riesgo.

Sobre el dinero:

• Págalo por transferencia al titular registral, con un concepto claro ("arras contrato de [fecha], finca registral [número]"). Evita el efectivo.
• Si la inmobiliaria pide quedarse el dinero en depósito, que el contrato diga en calidad de qué lo guarda y cuándo lo entrega.
• En obra nueva, las cantidades entregadas a cuenta al promotor deben estar garantizadas por un aval o un seguro e ingresarse en una cuenta especial (disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación). Pide el certificado de esa garantía antes de pagar.

Qué comprobar del inmueble antes de firmar

Estas comprobaciones son baratas y evitan los problemas más caros:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titular, superficie, cargas (hipotecas, embargos, usufructos). Pídela tú mismo; cuesta pocos euros.
• Hipoteca previa: cómo y cuándo se cancelará. Lo normal es que se cancele en el acto de la escritura con parte del precio.
• Deudas de comunidad. Por la Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e), la vivienda responde de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores, aunque cambie de dueño. Exige el certificado del secretario de la comunidad y pregunta por derramas aprobadas.
• IBI: el último recibo pagado. La finca responde de las cuotas pendientes.
• Ocupación: si la vivienda está alquilada, el comprador se subroga en el contrato y el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Lo explicamos en la guía de cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender (Real Decreto 390/2021).
• Situación urbanística si hay ampliaciones, áticos o bajos con patio: que lo construido coincida con lo registrado.

Impuestos y gastos: quién paga qué

Si compras a un promotor o a otra empresa, eres consumidor y es abusiva la cláusula que te imponga tributos cuyo sujeto pasivo es el empresario, como la plusvalía, o los gastos de preparar la titulación de obra nueva (art. 89.3 TRLGDCU). Entre particulares sí puede pactarse otro reparto, así que léelo.

Ejemplo. Vivienda de segunda mano de 250.000 € en una comunidad cuyo ITP fuera del 8 %: 20.000 € de impuesto, más registro y gestoría. Suma esa cifra a tus ahorros antes de dar la señal: el banco no suele financiarla.

Cláusulas problemáticas y cómo equilibrarlas

Plazo para escriturar. Un plazo de 30 días cuando necesitas hipoteca es una trampa habitual.

Cláusula problemática: "La escritura se otorgará en el plazo máximo de 30 días. Transcurrido dicho plazo sin otorgarse por causa del comprador, este perderá las cantidades entregadas."

Versión equilibrada: "La escritura se otorgará antes del [fecha, 90 días], ante el notario que designe el comprador. Si el retraso se debe a la tramitación del préstamo o a la cancelación de cargas del vendedor, el plazo se prorrogará automáticamente 30 días. La parte que pretenda resolver deberá requerir previamente a la otra por burofax."

Tipo de arras ambiguo. Sustituye "entrega en concepto de arras" por la fórmula completa del artículo 1454 si quieres penitenciales, o por la de cumplimiento y resolución si prefieres confirmatorias.

"Como cuerpo cierto" sin más. Vender "como cuerpo cierto" significa que el precio no cambia si la superficie real difiere algo de la anunciada. Es válido, pero pide que figure la superficie registral y la útil.

Mobiliario, garaje y trastero. Si van incluidos, enuméralos y vincula su precio. Un garaje con finca registral propia necesita su propia nota simple.

Si es la primera vez que lees un contrato así, la guía sobre cómo detectar riesgos ocultos en un contrato te da un método para hacerlo cláusula por cláusula.

Errores frecuentes y matices

• Firmar la reserva de la inmobiliaria sin leerla porque "es un trámite": puede incluir penalizaciones propias.
• Dar por hecho que son penitenciales porque lo dijo el agente de palabra.
• Pagar antes de ver la nota simple.
• No pactar la condición de financiación por confianza en una preaprobación: una preaprobación no es una concesión.
• Olvidar los gastos e impuestos al calcular cuánto dinero necesitas.
• Depende de quién vende. Si es un particular, rige el Código Civil y casi todo es pactable. Si es un promotor, tienes además la protección de consumidores y la garantía de las cantidades a cuenta.
• Y si eres el vendedor: con penitenciales, arrepentirte cuesta el doble de la señal; con confirmatorias, el comprador puede obligarte a vender. No firmes si aún dudas.

Qué hacer si la compra se cae o ya lo has firmado

1. Relee la cláusula de arras y la de condiciones. Determina el tipo y si se ha cumplido alguna condición (denegación de hipoteca, cargas no canceladas).
2. Reúne pruebas: las denegaciones del banco, los correos con la inmobiliaria, la nota simple.
3. Comunica tu posición por burofax antes de que venza el plazo. Resumen: "En relación con el contrato de arras de [fecha] sobre la finca [datos], le comunico que [ejerzo el desistimiento del art. 1454 CC / se ha cumplido la condición de financiación prevista en la cláusula X, al haber denegado el préstamo las entidades A y B, cuyos justificantes adjunto]. Le requiero la devolución de [importe] en el plazo de 10 días en la cuenta [IBAN]."
4. Si el vendedor no comparece a escriturar, requiérele por burofax con fecha, hora y notario. Si no acude, el notario puede levantar acta de la incomparecencia, que te servirá como prueba.
5. Negocia y, si no hay acuerdo, acude a la vía judicial. Desde abril de 2025, antes de demandar en lo civil hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025). Si el vendedor es un promotor, también puedes reclamar ante consumo.

Con estas cantidades, una consulta con un abogado suele merecer la pena. Para decidir cuándo hace falta, mira cuándo es seguro revisar un contrato sin abogado.

Cómo revisar el contrato de arras con LexyAi

Antes de transferir la señal, sube el borrador al análisis de contratos de LexyAi. El informe identifica qué tipo de arras describe el texto y si hay contradicciones entre el título y los efectos, avisa si falta la condición de financiación o si su redacción no te protege, y señala plazos de escritura poco realistas, cargas sin plan de cancelación y gastos o impuestos repartidos en tu contra. Desde el plan Professional, cada cláusula llega con su base legal.

Si el vendedor o la inmobiliaria te devuelven el borrador con cambios, la comparación de versiones te muestra qué han tocado. Con el seguimiento de fechas recibes un aviso por email antes de que venza el plazo de la condición de financiación o la fecha límite para escriturar. No sustituye al notario ni a un abogado, pero te permite llegar a ellos con las dudas claras. Tienes más ejemplos en la página para particulares.

Checklist antes de dar la señal

• El contrato dice expresamente el tipo de arras y describe sus efectos.
• No hay contradicciones entre el título y el contenido.
• Hay condición de financiación con importe, plazo, número de entidades y forma de acreditar la denegación.
• El plazo para escriturar es realista y prevé prórroga por retrasos ajenos.
• Has visto una nota simple actualizada y el titular coincide con quien firma.
• Sabes cómo se cancelarán las cargas.
• Tienes el certificado de deudas de comunidad y el último recibo del IBI.
• Sabes si la vivienda está alquilada u ocupada.
• El reparto de gastos e impuestos está claro y has calculado cuánto necesitas.
• Garaje, trastero y muebles están identificados.
• Pagas por transferencia al titular, con concepto identificable.
• En obra nueva, tienes el certificado del aval o seguro de las cantidades a cuenta.

---

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones específicas, consulta siempre con un abogado colegiado.