Recupera la fianza que tu casero no te devuelve

Un mes desde que entregas las llaves, no desde que termina el contrato. Lo dice el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el saldo de la fianza que haya que devolver genera el interés legal del dinero si, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, no se ha devuelto. El mes se cuenta de fecha a fecha: si entregaste las llaves el 31 de agosto, el plazo acaba el 30 de septiembre.

Este verano se publicó que «entra en vigor la ley que penaliza a los propietarios que tarden más de un mes en devolver la fianza». En el BOE, el artículo 36.4 dice lo mismo desde 1995: no hay un plazo nuevo ni una multa nueva por el retraso. Lo que sí cambió en octubre de 2026 es otra cosa: el documento de finalización del alquiler (lo explicamos más abajo).

La fianza garantiza que cumples el contrato. Por eso el casero puede descontar lo que de verdad le debas: rentas, recibos que te tocara pagar y el coste de reparar daños que vayan más allá del uso normal. Lo que no puede descontar es el desgaste por el paso del tiempo: el inquilino devuelve la vivienda como la recibió, «salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (art. 1561 del Código Civil).

Cualquier descuento tiene que poder justificarlo con el detalle y su coste real: facturas, presupuestos, fotos. Una cantidad redonda «por si acaso» o quedarse toda la fianza sin explicación no se sostiene. Ten en cuenta, eso sí, que las pequeñas reparaciones que exige el uso diario corren de cuenta del inquilino (art. 21.4 LAU).

La pintura, normalmente no: que las paredes se ensucien o pierdan color con los años es desgaste normal. Otra cosa son agujeros grandes, manchas, desconchones o un color que pusiste sin permiso; eso sí puede descontarlo, por lo que cueste repararlo.

La limpieza, solo si dejaste la vivienda claramente más sucia de lo que la recibiste, y por un coste razonable que pueda justificar. La limpieza de siempre entre un inquilino y el siguiente no es un daño que tengas que pagar tú.

Desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo artículo 36.7 de la LAU dice que al acabar el contrato las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por las dos. Si no se firma, o si no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado. Es decir: si el casero quiere descontarte daños, le toca probarlos.

Lo añadió el Real Decreto-ley 29/2026, que tiene que convalidar el Congreso (un decreto anterior con la misma regla, el 26/2026, se derogó a los pocos días). Para entregas de llaves anteriores rige el Código Civil: si al entrar no se describió el estado, se presume que lo recibiste en buen estado (art. 1562) y respondes de los deterioros salvo que pruebes que no fueron culpa tuya (art. 1563). Por eso conviene hacer fotos y vídeo el día que entregas las llaves.

El interés legal del dinero, desde el día siguiente a que acabe el mes y hasta que te pague. En 2026 es el 3,25 %: lo fijó la Ley de Presupuestos para 2023 y, como no se han aprobado presupuestos nuevos, sigue en vigor. Con una fianza de 400 € son 13 € al año: poco dinero, pero demuestra que conoces tus derechos y suma si el casero tarda.

Si además de la fianza pagaste una garantía adicional, esa parte genera intereses desde que la reclamas (arts. 1100 y 1108 del Código Civil). Otra razón para reclamar por escrito cuanto antes.

Primero, una carta. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar negociar y poder demostrarlo (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Basta un documento que pruebe que el casero recibió tu propuesta y lo que decía, como un burofax con certificación de contenido (art. 10.2). Si en 30 días naturales no contesta por escrito, la negociación termina sin acuerdo y ya puedes ir al juzgado (art. 10.4).

Si reclamas 2.000 € o menos, puedes presentar tú mismo una demanda de juicio verbal, sin abogado ni procurador, con el impreso normalizado del juzgado (arts. 23, 31 y 437.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). También puedes usar el monitorio, cuya petición no necesita abogado sea cual sea el importe (art. 814). Tienes cinco años para reclamar desde que venció el plazo del casero (art. 1964.2 del Código Civil), y cada reclamación por escrito vuelve a poner el plazo a cero (art. 1973).

La ley permite que cada comunidad autónoma obligue al casero a depositar la fianza en un organismo público mientras dura el contrato (disposición adicional tercera de la LAU). Lo exigen, por ejemplo, la Comunidad de Madrid (Ley 12/1997), Cataluña (Ley 13/1996, en el INCASÒL) y Aragón (Ley 10/1992), y no hacerlo es una infracción grave con multa. Andalucía suprimió la obligación el 24 de enero de 2026.

Aunque esté depositada, quien tiene que devolvértela es el casero: el organismo no paga los desperfectos ni las deudas, que se resuelven entre vosotros o en el juzgado. Pero preguntarle si la depositó, y recordarle que no hacerlo es sancionable, suele ayudar a que la negociación avance.